Nijkerk nadert de zes ton: de gemiddelde woning valt buiten de starterspotjes

NIJKERK Wie in Nijkerk een woning wil kopen, moet diepe zakken hebben. De gemiddelde verkoopprijs in de gemeente schuurt tegen de zes ton aan, terwijl de landelijke regelingen voor starters ophouden bij 470.000 en 555.000 euro. Dat gat bepaalt in de praktijk wat er voor een starter in Nijkerk nog wel mogelijk is.

Bijna zes ton, en driekwart moet overbieden
In het eerste kwartaal van 2026 kwam de gemiddelde verkoopprijs in de gemeente Nijkerk uit op ruim 597.000 euro, een stijging van 4,8 procent ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee ligt Nijkerk nog net iets onder het hoogste niveau dat ooit in de gemeente is gemeten.

Opvallender dan de prijs is de krapte. In ongeveer driekwart van de transacties moeten kopers overbieden om de woning te bemachtigen, gemiddeld met 4,6 procent boven de oorspronkelijke vraagprijs. Terwijl landelijk inmiddels ongeveer één op de acht woningen opnieuw tegen een lagere vraagprijs wordt aangeboden, is die afkoeling in Nijkerk nauwelijks terug te zien.

Ook regionaal blijft de druk hoog. NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal van 2026 in de regio 771 woningen, drie procent meer dan een jaar eerder, tegen een gemiddelde verkoopprijs van 565.000 euro. Het aantal woningen dat te koop kwam steeg met 31 procent, maar woningen worden nog steeds binnen ongeveer drie weken verkocht. Vrijstaande woningen stegen met 11,1 procent het hardst in prijs, twee-onder-een-kapwoningen met 7,7 procent.

Waarom die zes ton pijn doet
Twee landelijke regelingen maken het kopen van een eerste woning aanzienlijk goedkoper, en beide kennen een harde bovengrens.

De eerste is de Nationale Hypotheek Garantie. Die grens ligt in 2026 op 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert en dat bedrag volledig daaraan besteedt. Boven die grens vervalt niet alleen het vangnet bij baanverlies of arbeidsongeschiktheid, maar ook de rentekorting die vrijwel alle geldverstrekkers geven op een hypotheek met garantie. Wat er precies onder valt, staat uitgelegd bij wat is NHG.

De tweede is fiscaal. Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting over een woning tot 555.000 euro. Bij een woning van 550.000 euro is dat een besparing van 11.000 euro. Kom je erboven, dan geldt geen gedeeltelijke vrijstelling maar het volle tarief van twee procent over de hele koopsom. De Belastingdienst kijkt daarbij naar de hoogste waarde van koopsom en taxatie, inclusief tuin, schuur of garage.

Met een gemiddelde van ruim 597.000 euro ligt de gemiddelde Nijkerkse woning boven beide grenzen. Voor starters betekent dat concreet: zoeken in het onderste deel van de markt, of kiezen voor nieuwbouw en appartementen waar de prijzen wel onder de grenzen blijven. Het scheelt bij een woning van 470.000 euro al snel een paar duizend euro per jaar aan rente, plus 9.400 euro aan overdrachtsbelasting die je niet betaalt.

Starterslening Nijkerk: tot 30.000 euro extra
Blijft er een gat tussen de maximale hypotheek en de koopsom, dan biedt de gemeente Nijkerk een starterslening aan via SVn. Die bedraagt maximaal twintig procent van de verwervingskosten met een plafond van 30.000 euro. De koop- of aanneemsom mag niet boven de NHG-grens van 470.000 euro uitkomen, inclusief verbeterkosten en meerwerk.

Er gelden aanvullende voorwaarden. Minimaal één van de aanvragers is op het moment van de aanvraag niet ouder dan veertig jaar, en er moet binding zijn met de gemeente. Dat kan doordat je er woont, doordat je minstens negentien uur per week werkt bij een werkgever in Nijkerk met een contract van ten minste een jaar, of doordat je tot je negentiende vijf jaar aaneengesloten in Nijkerk hebt gewoond en wilt terugkeren.

De eerste drie jaar betaal je geen rente en geen aflossing over de starterslening. Daarna beginnen de maandlasten, en is er een hertoets mogelijk als het inkomen tekortschiet. De aanvraag verloopt in twee stappen: eerst een aanvraag bij de gemeente nadat het koopcontract is getekend, en pas met een toewijzingsbesluit een definitieve aanvraag bij SVn. Ook hier geldt dat de gemeenteraad het budget vaststelt en dat aanvragen worden afgewezen zodra dat budget niet meer toereikend is. Meer over de werking van de starterslening is online na te lezen.

Doornsteeg als reële ingang
Aan de aanbodzijde is Doornsteeg voor starters het meest concrete perspectief. In fase 3, de grootste en laatste fase van de wijk, komen ongeveer 650 woningen verdeeld over de deelgebieden De Boomgaard, De Stegen en De Beektuinen. Het programma loopt van sociale huur en sociale koop tot het midden- en hogere segment, en Heijmans ontwikkelt in het eerste deelplan circa 260 huur- en koopwoningen voor starters, gezinnen en senioren.

Dat de vraag hoog is, blijkt uit het verkooptempo. FIORE fase I met twintig koopwoningen is uitverkocht en van de 41 woningen in fase II is het overgrote deel weg. Wie op nieuwbouw mikt, moet er rekening mee houden dat er geen overdrachtsbelasting is omdat er vrij op naam wordt geleverd, maar dat daar bouwrente en een periode met dubbele woonlasten tegenover staat.

Ook voor doorstromers verandert de rekensom
De keerzijde van hoge prijzen is dat veel Nijkerkse huiseigenaren inmiddels een aanzienlijke overwaarde hebben. Dat opent mogelijkheden bij een volgende stap, of om te verbouwen of te verduurzamen in de huidige woning. Voor wie die route overweegt, is het verstandig om vooraf uit te zoeken wat het fiscaal en qua maandlast betekent, bijvoorbeeld via de uitleg over overwaarde opnemen. Neem daarbij ook mee dat de rente op een tweede hypotheek voor een verbouwing wel aftrekbaar is, maar voor een auto of vakantie niet.

Wat voor beide groepen geldt in een markt waar driekwart van de kopers overbiedt: reken je grenzen door voordat je gaat bieden, niet erna. Wie precies weet waar de eigen bovengrens zit en welke regeling daar nog binnen valt, biedt met meer rust dan iemand die dat pas bij de notaris uitzoekt.