Hypotheekadviseur Richard van Wijnen zit al 22 jaar in het vak, maar zoals nu heeft hij de woningmarkt nog niet eerder meegemaakt. ,,Ik had nooit gedacht dat ik hypotheken zou afsluiten met een rentepercentage onder de 2 procent. Elk jaar denk ik dat het einde van de rentedaling in zicht is, maar het blijft maar zakken. Dit had niemand verwacht. Toen ik 22 jaar geleden begon, was 4 procent een hele goede rente.’’

Vijf jaar geleden was het een kopersmarkt. Nu bepaalt de verkoperVan Wijnen noemt de huidige markt ‘totaal overspannen’. ,,Vijf jaar geleden was het een kopersmarkt. Nu bepaalt de verkoper. Huizen in Nijkerk worden boven de vraagprijs verkocht. Voor starters is het nagenoeg onmogelijk op de huidige markt. Ik krijg de financiële puzzel nu vaak nog net gelegd, door de lage rente, hulp van ouders, een starterslening of flink wat spaargeld.’’

Dat de rente nu zo laag is, is volgens de Nijkerkse hypotheekadviseur de reden dat mensen ‘nog wat kunnen’. ,,Als de rente met 2 procent stijgt, dan is het hek van de dam.’’ Omdat de rente nu zo laag is, is het volgens Van Wijnen het ideale moment om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. ,,Als je de hypotheekrenteaftrek afschaft, komt er een rem op de woningmarkt. Die overspannenheid moet eraf. Als de overheid het verlies aan hypotheekrenteaftrek compenseert met de loonbelasting dan merken mensen er niks van, maar komt de woningmarkt wel tot rust.’’

Naast de lage hypotheekrente en de hypotheekrenteaftrek, is er volgens Van Wijnen nog een belangrijke factor die de woningmarkt ‘besmet’: investeerders. ,,Mensen die huizen aankopen als beleggingsobject verzieken de markt en maken het voor andere mensen moeilijker. Dat komt natuurlijk omdat huizen momenteel een prima investering zijn. Als de overheid paal en perk stelt aan deze investeerders, door het bezit van woningen als inkomen te belasten, zorgen ze er ook voor dat de markt weer wat gezonder wordt.’’

De Nijkerker erkent wat burgemeester Renkema onlangs uitsprak in Stad Nijkerk; de druk vanuit de Randstad op Nijkerk neemt toe. ,,Het verschuift van Utrecht, naar Amersfoort naar Nijkerk. Ik heb nog nooit zo veel Amersfoorters over de vloer gehad als de afgelopen periode. Vaak voor duurdere woningen. Zowel Nijkerk als NIjkerkerveen zijn in trek bij Amersfoorters.’’

Het blijft een markt van vraag en aanbod en de hoogste bieder krijgt hetOp het bureau van wethouder Harke Dijksterhuis (ChristenUnie-SGP) ligt momenteel de Woonvisie van de gemeente Nijkerk. Eind maart neemt de gemeenteraad een besluit over deze visie. De druk op de woningmarkt staat ook in dit document centraal. Dijksterhuis: ,,Als lokale politiek heb je beperkte invloed op de woningmarkt. Het blijft voor de koopmarkt een spel van vraag en aanbod en de hoogste bieder krijgt dan vaak de woning.’’ Waar mogelijk, probeert de gemeente invloed uit te oefenen op de markt, zodat woningen voor Nijkerkers betaalbaar blijven. ,,Projecten worden natuurlijk ontwikkeld door projectontwikkelaars, maar wij kunnen wel kaders meegeven. Tot nu toe stuurden we vooral op een bepaald percentage sociale huurwoningen binnen een project, maar we gaan ook meer sturen op het middensegment van de koopwoningen. Nu is 35 procent gereguleerd binnen een project. Dat willen we oprekken tot 55 of zelfs 65 procent, om starters en doorstromers op de koopmarkt een kans te laten houden. Via onze startersregeling proberen wij daarnaast starters een steuntje in de rug te geven.’’

Dijksterhuis realiseert zich dat de gemeente Nijkerk een aantrekkelijk plek in Nederland is om te wonen. ,,Maar we kunnen geen hek om de gemeente zetten. Het belangrijkste is dat we bouwen voor de behoefte van onze inwoners. Daar hebben wij intensief onderzoek naar gedaan. We moeten zorgen dat er voldoende gebouwd wordt en dan zeker niet alleen eengezinswoningen. Ook voor ouderen die zorg nodig hebben en alleenstaanden moet er een plek zijn in Nijkerk. De afspraak was dat we tweehonderd woningen per jaar zouden bouwen maar dat willen we, in overleg met de provincie, verhogen naar 250 woningen per jaar.’’

Om paal en perk te stellen aan investeerders op de woningmarkt, wil Dijksterhuis bij nieuwbouwprojecten sturen op het zoveel mogelijk buiten de deur houden van deze groep. ,,Dat kan door afspraken vast te leggen, zoals een zelfbewoningsplicht of een anti-speculatiebeding (om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen met het oog op winst worden gekocht en dus ook snel weer worden verkocht red.).’’

Artikel gaat verder onder foto van wethouder Harke Dijksterhuis (links) en Peter Toonen, directeur WSN.

Ook de huurdersmarkt heeft last van de toenemende druk op de woningmarkt. Peter Toonen is directeur van Woningstichting Nijkerk (WSN) en ziet ‘een crisis in de volle breedte’. ,,Op de sociale woningmarkt is een aantal aspecten dat zorgt voor druk: mensen worden steeds ouder (en er komen steeds meer ouderen), er zijn meer alleenstaanden en er komen steeds meer jongeren vanuit zorginstellingen op de sociale huurmarkt terecht.’’

Er moeten woonvormen komen voor ouderen of mensen wiens kinderen uit huis zijnToonen vindt dat er momenteel te veel eengezinswoningen worden gebouwd. Terwijl er al zo veel van dit soort woningen zijn. ,,Er moeten woonvormen komen voor ouderen of mensen wiens kinderen uit huis zijn. Dan komen er vanzelf eengezinswoningen vrij. Er zijn veel soorten woningen nodig. Ik denk aan de woonhofjes, kangoeroewoningen waarbij meerdere generaties onder één dak wonen en levensloopwoningen. Als we niet meer van dit soort woningen bouwen, gaat dit een probleem worden. Het aantal ouderen, dat thuis blijft wonen, gaat de komende jaren enorm stijgen.’’

Toonen en zijn organisatie zijn zelf ook deels actief op de ‘koopmarkt’. Het vorige decennium heeft WSN een zeer beperkt aantal woningen verkocht. ,,WSN had van oudsher complete straten in bezit, bijvoorbeeld in de wijk Paasbos. Wij geloven in ‘gemengde wijken’, een mix van koop- en huurwoningen, dus wij hebben in dit soort buurten woningen verkocht als ‘sociale verkoop’. In 2019 werd 65 procent van deze woningen gekocht door jongeren uit de gemeente Nijkerk.''

Het is niet zo dat WSN door het verkopen van woningen een kleiner woningaanbod heeft. Toonen: ,,Met elke woning die wij verkopen, kunnen wij er juist twee terugbouwen, zodat ons woningbezit blijft toenemen.''

De directeur van WSN vindt dat de overheid snel moet acteren op de woningmarkt. ,,Ik denk dat de overheid alle middelen moet inzetten. Er moeten goede woningen gebouwd worden, voor veel verschillende doelgroepen, anders zeggen we over een aantal jaar: ‘hoe heeft dit kunnen gebeuren?’.’’

Door Paul Nolens